Real Estate - Negocios Inmobiliarios

Presentamos detalladamente que hay que saber para concretar operaciones inmobiliarias: requisitos, implementación de la nueva tramitación ante la AFIP y sus costos

La adquisición de una vivienda comienza en realidad con el deseo de comprar y su momento cúlmine es cuando le anuncian la famosa frase ¨ estás son sus llaves¨. Pero obviamente en el transcurso entre la decisión y la concreción de la operación hay ciertas etapas  que deben considerarse.

La compra o la venta de una propiedad conllevan sentimientos o factores culturales que influyen en los comportamientos de los interesados en la toma de decisiones.

En el propietario, la decisión de la venta lleva una gran carga emocional porque se ponen en juego recuerdos personales y familiares a los que se pretende por lo general valorar económicamente.

En el caso del comprador, se mezclan sentimientos encontrados: deseos de progreso, proyectos por concretar y miedo al futuro.

Por otro lado en la Argentina, el 75% de la gente es propietaria de su vivienda y esto ocurre en todos los niveles socioeconómicos. A diferencia de muchos países europeos en los que los nuevos matrimonios que acceden a su primera vivienda son inquilinos por opción, en nuestro país en general se prefiere comprar y sólo cuando no queda otra alternativa se alquila.

Etapas

Primero  se debe hacer es definir las características del departamento que se busca; es conveniente volcar sobre el papel las necesidades que uno pretende para poder clarificar las ideas.

El  segundo ítem que marcara el rumbo de nuestra búsqueda es el capital disponible. Se debe afinar el lápiz con el fin de saber cuánto se puede pagar, según los ahorros y la capacidad de endeudamiento. Los bancos exigen no comprometer más de 1/3 de los ingresos de ambos cónyuges en la cuota del crédito.

Una vez que se definieron los dos primeros pasos se debe elegir una inmobiliaria que le brinde confianza y se le comunica toda la información sobre las necesidades y el presupuesto para que la misma realice una pre-selección de las propiedades acordes.

Se analizan y se recorren los inmuebles seleccionados, se eligen las mejores opciones y se les  pide  toda la información correspondiente. Una vez conocidas las características del inmueble y la documentación que deberá acompañar la operación, se solicita al vendedor el titulo de la propiedad correspondiente para realizar una reserva. Nunca estará de más solicitar las últimas dos o tres liquidaciones de expensas para verificar el monto real y la ultima liquidación de impuesto municipal. Al mismo tiempo, se necesitan los certificados de dominio, de inhibición, administrativos y referenciar el título para convalidar la operación. El escribano elegido por el comprador deberá constatar que toda la documentación esté en regla.

Otra alternativa es concurrir al Colegio de Escribanos para asesorarse al respecto.

Los honorarios del escribano los abona el comprador y corresponden a un 2% de la operación realizada.

Otro gasto para tener en cuenta es el impuesto de sellos. Según un informe del Colegio de Escribanos de la Capital, el inciso 1° del artículo 355 del Código Fiscal de la ciudad de Buenos Aires dispone para este año que en los casos de vivienda única, la exención del impuesto de sellos corresponderá cuando la valuación fiscal o el valor de la operación -el que resulte mayor- no superen los 360.000 pesos, debiendo tributarse dicho impuesto (2.5%) sólo sobre el excedente de dicho valor, debiendo pagarlo ambos involucrados por partes iguales, es decir, 1.25% cada uno.

NOTA: Tener en cuenta que para tener el beneficio de la exención de éste impuesto el comprador no debe tener ningún tipo de propiedades a su nombre en Capital Federal, y debe declarar bajo juramento que lo que compra es su única vivienda destinada a vivienda familiar de uso permanente.-

Además de los gastos ya mencionados, la compraventa, está alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI). El mismo asciende al 1,50 por ciento del precio de venta y es abonado exclusivamente por la parte vendedora. Sin embargo, si vendiera su vivienda familiar y permanente, tendrá la posibilidad de tramitar ante la AFIP el certificado de no retención del referido impuesto, el que deberá ser entregado al escribano interviniente, previo al acto escriturario. Asimismo, el vendedor que optare por tramitar el certificado de no retención, deberá adquirir otra vivienda dentro del año de haber vendido la suya o haber adquirido otra vivienda en forma previa.

Si la operación supera los 200.000 pesos y si el origen de los fondos es de dudosa procedencia, debe comunicárselo a la Unidad de Investigaciones Financieras (UIF).

La comisión en concepto de honorarios a la inmobiliaria está en el orden del 4%, más IVA.

Informe a la AFIP

Tramitación del Código de oferta de transferencia de inmuebles (COTI)

El COTI es un código de información con respecto a la operación, no es un impuesto.

El trámite lo deberá realizar el propietario que tiene pensado vender una propiedad que supere el valor de 300.000 pesos. El mismo se solicita en la AFIP, para lo cual es necesario contar con la clave fiscal y el CUIL. Una vez que se tiene los datos mencionados podrá ingresar al sistema online de la AFIP. Los datos que se le solicitarán se encuentran en la escritura del inmueble en cuestión.

Por información acerca de cómo tramitar el COTI, ingrese a:http://www.afip.gob.ar/genericos/guiaDeTramites/consulta_show.aspx?id=881

En caso de materializarse la operación se deberá informar a la AFIP en un documento denominado Confirmación de venta. Esta se realizaría una vez firmado el boleto de compraventa para ser tenido a la vista en el momento de conformarse la escritura traslativa de dominio, como requisito previo obligatorio que reclamará el notario interviniente.

SINTESIS:

• Tramitar Código de oferta de transferencia de inmueble.
• Pedir el título de propiedad del inmueble que se comprará. Además, dos o tres liquidaciones de expensas, certificados de dominio e inhibición y última liquidación de impuesto municipal.
• El escribano lo designa el comprador siempre que el inmueble ya esté escriturado. Tratándose de inmuebles a estrenar el escribano es designado por la constructora.
• Tener en cuenta los gastos extras al precio del inmueble

Resumen de Gastos